Estudio Jurídico

ABOGADOS ASESORIA INMOBILIARIA: COMPRAVENTA DE PARCELA DE AGRADO

narvaezabogados — Fri, 30 Aug 2024 03:24:41 +0000

Comprar una parcela en Chile: guía práctica para evitar problemas legales.

Comprar una parcela parece simple… hasta que aparecen cesiones de derechos, subdivisiones irregulares o errores en el Conservador. Aquí te explico qué revisar antes de firmar para que tu compra sea segura y vendible en el futuro.

🎥 En este video te explico qué reviso siempre antes de comprar una propiedad y por qué tantos compradores cometen errores que después no tienen solución fácil.

¿Por qué tantas parcelas terminan siendo un problema?

Muchos proyectos rurales se venden rápido porque parecen baratos, pero:

a) No están regularizados como loteos, por lo que no puedes construir ni vender después.

b) Son cesiones de derechos, es decir, en realidad nunca tendrás dominio pleno.

c) Tienen gravámenes o prohibiciones inscritas que limitan su uso.

d) Incluso hay terrenos vendidos con errores en las inscripciones del Conservador que bloquean toda la operación.

Estos riesgos no aparecen en la publicidad. Se detectan revisando títulos, subdivisiones y certificados.

¿Qué reviso SIEMPRE antes de comprar?

1) Historial de dominio en el Conservador de Bienes Raíces → para confirmar que no existen riesgos o problemas con los títulos.

2) Tipo de compraventa → Si es cesión de derechos, compraventa inscrita con dominio pleno o tiene algún usufructo o servidumbre.

3) Regularización de subdivisión → que cumpla con las normas del SAG y Decreto Ley n°3516.

4) Certificado de no expropiación, plano de subdivisión, y otros → Si hay restricciones, revisar superficie mínima predial, asignación de roles, etc.

5) Factibilidad de servicios básicos y servidumbres → Inscritas (servidumbres de tránsito, postación eléctrica, acueductos).

6) Reglamento de comunidad y entorno → Destino del bien, tipos de construcciones, cercamientos, entre otros.

El error más común al comprar una parcela

Confiarse en el “contrato” y firmar sin estudio de títulos ni revisión de subdivisión. Eso deja al comprador atrapado en un terreno que no puede vender, construir o sanear sin costos altos.

💬 Caso real -> Un cliente llegó con una cesión de derechos sobre un “loteo” rural. Al revisar, no había subdivisión válida ni servidumbre inscrita. Se evitó la firma, y luego negociamos otra parcela con compraventa inscrita, subdivisión al día y acceso regular.

Antes de firmar cualquier documento, revisemos juntos los títulos y condiciones de tu parcela. Un simple detalle puede evitarte problemas graves en el futuro.

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Preguntas Frecuentes sobre la compra de parcelas en Chile

¿Qué documentos debo revisar antes de comprar una parcela?

ESTUDIO DE TITULOS EN COMPRAVENTA DE CASAS Y DEPARTAMENTOS

narvaezabogados — Wed, 31 Jul 2024 05:25:13 +0000

Lo que nadie te dice antes de firmar una compraventa

Comprar una propiedad no es solo ver el precio o la ubicación. Un detalle en los títulos puede frenar toda la operación, incluso cuando todo parece en orden.

🔍 Caso real: un detalle en el Conservador que complicó toda la compraventa

Hace poco recibí el caso de un comprador que estaba a punto de firmar una compraventa. Todo parecía en regla, pero al revisar la inscripción de dominio en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago aún figuraba un propietario fallecido.

Esto obligó a iniciar un procedimiento voluntario para eliminar la inscripción del fallecido, retrasando la compraventa y generando costos adicionales que nadie esperaba.

👉 Si se hubiera revisado esto antes, el problema se habría evitado por completo.

¿Qué revisar siempre antes de firmar una compraventa?

Si quieres evitar sorpresas costosas, estos son los puntos críticos que SIEMPRE debes revisar:

1. Historial de dominio completo → para confirmar que quien vende realmente es dueño y no hay herederos o terceros involucrados.

2. Hipotecas, gravámenes y prohibiciones → muchas propiedades tienen cargas que limitan su venta.

3. Regularización municipal → construcciones sin recepción final o no inscritas pueden generarte multas o impedir créditos.

4. Cláusulas abusivas en el contrato → plazos mal definidos, multas desproporcionadas o renuncias de derechos.

5. Plan regulador y Subdivisiones → Uso de suelo, o loteos irregulares pueden afectar la plusvalía.

La mayoría de estos problemas no se detectan a simple vista. Se necesita una revisión legal completa para estar 100% seguro.

¿Por qué es importante asesorarte antes de firmar?

a). Un error en esta etapa puede costarte meses de trámites adicionales.

b). Puedes terminar perdiendo la reserva o parte importante de tu inversión.

c). Hay inmobiliarias que incluyen cláusulas que solo las favorecen a ellas, dejándote sin opciones después.

💬 Antes de firmar cualquier contrato, revisemos juntos tus títulos y condiciones. Un simple detalle puede evitarte problemas graves.

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Preguntas frecuentes sugeridas:

¿Qué es un estudio de títulos y por qué es importante en una compraventa?

PERDIDA DE RESERVA EN UNA PROMESA DE COMPRAVENTA

narvaezabogados — Wed, 31 Jul 2024 05:14:00 +0000

Caso real: Cómo reducimos una multa millonaria en promesa de compraventa

Una de nuestras clientas había firmado una promesa de compraventa y ya había pagado más de 460 UF a la inmobiliaria. Por problemas financieros, no pudo seguir adelante y la inmobiliaria le exigía una multa de $17 millones para resciliar el contrato, es decir prácticamente todo el pie.

Se sentía atrapada y sin salida… ¿Qué hicimos?

✅Revisamos a fondo su contrato y detectamos cláusulas discutibles.

✅Negociamos directamente con la inmobiliaria, evitando un juicio largo y costoso.

✅En pocas semanas logramos firmar la resciliación y reducir la multa de $17 millones a solo $6 millones.

Hoy pudo cerrar el caso sin perder gran parte de su inversión, recuperando tranquilidad y estabilidad.

¿Qué hacer si la inmobiliaria te exige una multa abusiva?

Para reducir una multa en promesa de compraventa, revisa el contrato en busca de cláusulas abusivas y negocia con la inmobiliaria, preferiblemente con asesoría legal

Perder la reserva de una propiedad puede ser una situación desafortunada, pero no tienes que resignarte a perder tu dinero. Conociendo tus derechos como consumidor y contando con el asesoramiento legal adecuado, podrás defender tus intereses y buscar una solución justa.

💬 Si te encuentras en una situación similar, no te resignes. Siempre hay opciones si actúas a tiempo.

📲 Contáctame y revisamos tu contrato juntos

Preguntas frecuentes sobre promesas de compraventa y devolución de reservas

¿Qué es una promesa de compraventa y por qué es importante?

COMO HACER UN CONTRATO DE ARRIENDO

narvaezabogados — Wed, 31 Jul 2024 04:38:54 +0000

Contrato de arriendo: cómo blindar tu propiedad y evitarte problemas

Un contrato de arriendo mal hecho puede costarte meses de renta perdida, discusiones con el arrendatario y hasta sanciones municipales.
Lo he visto más de una vez: propietarios convencidos de que tenían todo bajo control, pero un detalle mal redactado terminó en un juicio eterno.

👉 El contrato es tu primera línea de defensa. Si está mal, lo demás se cae.

Lo que pasa cuando usas un contrato genérico.

Mucha gente baja plantillas de internet pensando que con eso basta. El problema es que esos modelos:

a). No contemplan la realidad de tu propiedad.

b). Son ambiguos y dejan espacio para interpretaciones.

c). En tribunales, te juegan en contra.

Un contrato genérico puede parecer suficiente en el papel, pero en la práctica te deja expuesto a riesgos que no imaginas hasta que ya es demasiado tarde.

📌 Las cláusulas que nunca pueden faltar

Un buen contrato de arriendo debe adaptarse al tipo de propiedad, al uso que tendrá y a la relación arrendador–arrendatario. Estas son las cláusulas que siempre deben estar claras:

1). Destino del inmueble: define si es habitacional o comercial. Un error aquí puede traer multas municipales.

2). Plazos y renovaciones: indica duración, condiciones de término y si existe renovación automática.

3). Garantías y reparaciones: quién responde por daños, cómo se devuelve la garantía, y bajo qué condiciones.

4). Gastos, servicios comunes y otros: especifica qué corresponde pagar al arrendatario y qué queda a cargo del arrendador.

5). Prohibiciones expresas: subarriendo, modificaciones no autorizadas o cambios en el uso del inmueble.

⚖️️ Un caso real: cuando el contrato estaba mal enfocado

Hace poco nos tocó ver un caso donde el arrendador firmó un contrato para uso comercial, pero el inmueble figuraba en la municipalidad como habitacional.

El arrendatario intentó abrir su negocio, pero le cursaron multas y quedó sin poder explotar la propiedad.

El contrato decía “uso comercial”, pero ese papel no tenía fuerza frente a la normativa. El arrendador terminó en un juicio, con meses de renta perdida y posible condena en contra por indemnización de perjuicios.

👉 Un contrato no puede inventar derechos que no existen. Por eso es clave revisar lo que se firma, ya que puede ser beneficioso o usado en tu contra.

Cómo blindar tu contrato

a). Haz que cada cláusula sea clara y específica.

b). Ajusta el contrato al tipo de inmueble y al uso permitido.

c). Asegúrate de que la información registral y municipal coincide con lo que pactas.

d). Deja constancia de las responsabilidades de ambas partes con precisión.

Conclusión.

Un contrato de arriendo bien redactado no es un simple trámite: es la herramienta que asegura tu renta, protege tu propiedad y evita juicios desgastantes.

En Narváez Abogados ayudamos a propietarios a blindar sus contratos para que no queden expuestos a interpretaciones ni sanciones. Revisamos tu caso, redactamos las cláusulas que realmente importan y te damos la tranquilidad de saber que tu inversión está protegida.

📩 Contáctanos y blindemos tu contrato de arriendo

Preguntas frecuentes sobre contratos de arriendo

¿Es obligatorio firmar un contrato de arriendo ante notario?

COBRO DE DEUDAS ARRENDATARIO

narvaezabogados — Wed, 31 Jul 2024 04:19:09 +0000

¿Tu arrendatario no paga? Opciones legales para recuperar tu propiedad y las rentas adeudadas.

Cuando un arrendatario deja de pagar, cada mes que pasa significa dinero perdido y un dolor de cabeza extra para el dueño. No se trata solo de la renta impaga: muchas veces hay que sumar cuentas de servicios, gastos comunes y el desgaste de no poder disponer del inmueble.

En Narváez Abogados hemos visto este problema decenas de veces y sabemos algo: esperar rara vez mejora la situación. Lo importante es conocer los caminos legales disponibles y actuar con estrategia para resolverlo rápido.

Dos caminos principales: Juicio Monitorio y Juicio Sumario.

La ley chilena contempla distintos procedimientos para enfrentar el arriendo impago. No todos sirven para lo mismo, por eso es clave elegir el adecuado:

📌 Juicio Monitorio de Arriendo.

a). Diseñado para el cobro rápido de rentas, gastos comunes y servicios básicos impagos.

b). El tribunal notifica al arrendatario y, si no paga ni se opone dentro de 10 días, se ordena el desalojo inmediato.

c). Es el procedimiento más veloz, pero limitado: no sirve si además quieres reclamar daños o indemnización. Además, te puede atrasar si la contraparte presenta una oposición bien fundamentada, y el tribunal así lo estima.

📌 Juicio Sumario de Arriendo.

a). Procedimiento más amplio: permite demandar desahucio, indemnización de perjuicios, mejoras, entre otras acciones.

b). Incluye una audiencia concentrada, donde se ven contestaciones, pruebas y conciliación.

c). Es brevemente más largo que el monitorio, pero abarca todos los incumplimientos en un mismo proceso. Además, tiene mayor certeza jurídica que el monitorio.

⚖️ Ejemplo Práctico:

Un cliente nos contactó porque su arrendatario debía 4 meses de renta y había dejado de pagar los gastos comunes. Optamos por el juicio monitorio: en 90 días recuperó la propiedad.

En otro caso, el arrendatario no solo debía meses de arriendo, sino que además dañó la propiedad, y no tenía contrato por escrito. Ahí iniciamos un juicio sumario, que permitió exigir reparación de perjuicios además de la certeza del desalojo.

Comparativa rápida

⏱ Rapidez

🎯 Alcance

⚖️ Resultado

Juicio Monitorio

3-4 Meses.

Solo deudas de renta, gastos comunes y servicios.

Se ordena el desalojo a los 10 días desde la notificación si el arrendatario no paga ni se opone (con fundamento.

📌 Importante: Si el demandado se opone (con fundamentos serios) dentro de los 10 días, el tribunal puede ordenar tener que iniciar una nueva demanda por juicio sumario., lo que alarga plazos y costos.

Juicio Sumario

3-6 meses.

Permite reclamar daños, mejoras, y hechos más amplios.

Sentencia definitiva con indemnización y restitución del inmueble.

Escríbenos ahora y revisamos tu caso sin costo

Preguntas frecuentes sobre arrendamiento

¿Qué pasa si el arrendatario se opone al monitorio?

DESALOJO ANTICIPADO DE ARRENDATARIO

narvaezabogados — Wed, 31 Jul 2024 03:19:14 +0000

Desalojo de Arrendatarios: Lo que Realmente Debes Saber cómo Dueño.

¿Puedo sacar a un arrendatario antes de que termine el contrato?

Sí. No tienes que quedarte de brazos cruzados esperando a que el plazo se cumpla si tu arrendatario dejó de pagar, dañó el inmueble o está usando la propiedad para algo distinto a lo pactado. En estos casos, el juez puede ordenar el termino anticipado, con el respectivo desalojo.

¿Cuándo procede el desalojo anticipado?

El tribunal puede autorizar el desalojo si el arrendatario:

a). No paga la renta o gastos básicos.

b). Ha causado daños importantes en la propiedad.

c). Le está dando un uso distinto al inmueble (por ejemplo, arrendaste para vivienda y lo usa como local comercial).

En algunos casos el juez puede pedir una garantía previa, pero lo clave es que sepas que sí existe la opción de recuperar tu propiedad antes del plazo.

¿Cómo se inicia el proceso de desalojo?

La vía es clara: demanda judicial. Presentas tu caso ante el tribunal competente y demuestras los incumplimientos con pruebas sólidas. Ejemplos: comprobantes de mora, fotos de los daños, contratos, entre otros.

Una vez presentada la demanda, el tribunal fija una audiencia concentrada: ahí se revisa todo (conciliación, contestación y prueba) y se resuelve si corresponde el desalojo.

¿Qué debo acreditar como arrendador?

Para que el tribunal te dé la razón, necesitas probar que:

1). Existe un contrato de arriendo válido. Para que el tribunal te dé la razón, necesitas probar que:

2). El arrendatario incumplió con el pago o las obligaciones pactadas.

3). Los daños al inmueble son reales y atribuibles al arrendatario.

4). Tienes pruebas claras: fotos, videos, informes, testigos.

5). Dominio vigente del inmueble.

¿Cómo funciona el procedimiento de desalojo?

En términos simples, los pasos son:

a). Presentación de la demanda: se inicia el juicio.

b). Notificación al arrendatario: recibe la demanda y tiene que defenderse.

c). Audiencia: ambas partes presentan sus argumentos.

d). Sentencia: el juez decide si corresponde el desalojo y fija la condena por rentas u otras deudas.

e). Cumplimiento: si el arrendatario no se va voluntariamente, se procede al lanzamiento con apoyo de la fuerza pública.

📌 Lo importante

Un desalojo puede sonar simple, pero si lo manejas mal, se transforma en meses de espera y más gastos. Lo clave está en preparar bien las pruebas y tener una estrategia clara desde el inicio.

En Narváez Abogados, nos encargamos que ese proceso sea rápido, sin vueltas innecesarias y protegiendo tu inversión.

👉 Escríbeme y lo vemos juntos.